是时候冷静了

    3个月前，小编与江门本土开发商吃饭时聊到楼市近期的走势。一位开发商说：“江门楼市，是时候冷静一下了。江门楼市到了调整的时候，房价会跌一跌。”小编当时对他的观点并不敢苟同，因为当时江门的房价涨幅已进入“全国百城”三甲，而且未有下滑趋势。如今，小编十分钦佩这位本土开发商的洞察力。

    中心城区去年一手住宅成交均价为5394元/平方米，按“新建住房价格控制目标不高于年度GDP增长幅度（15%）”的涨幅上限算，中心城区的一手住宅成交均价上限应为6203元/平方米。

    小编翻查了今年1~9月份的一手住宅成交均价，最低的是3月份，为6124元/平方米；其次是4月份，为6165元/平方米。若以今年房地产价格调控目标“不高于6203元/平方米”为基准，今年只有3、4月的成交均价低于这个基准，其余7个月的成交均价都高于调控目标。自6月成交均价冲上顶点达到7229元/平方米后，江门房价开始出现持续多个月的下跌，7~9月的一手住宅成交均价依次为6914元/平方米、6767元/平方米、6300元/平方米，离房价调控目标越来越近。

    越来越近，并不等于已经达到。江门市政府要想达到控制房价的目标，就要使10~12月的成交均价低于调控目标，且成交量不低。以上只是理想化的想法，要实现是非常难的。江门房地产调控的压力不小，形势不容乐观。现在冷静，或许是江门楼市以后奋起的最好办法。

    成交量将“低位徘徊”

    “十一”黄金周的成交量不理想，可以说是在预料之中的。虽然一手住宅的成交量同比降了八成，但价格却没有实质性的下降。即便有天鹅湾这样的零星楼盘出现降价迹象，但笔者目前仍不敢期望开发商集体降价。从近几个月的成交量来看，江门中心城区的成交量可谓“节节败退”，已从4月最高的991套，一路跌至了9月的534套。在这个下跌的过程中，没有一点缓冲。目前的江门楼市，可谓处于“量价齐跌”的下行通道上。

    不过，“价跌”是一种假象，它不过是前期价格迅速上涨的一种回归，与调控目标相比，它其实还是一种“价升”，因此，我们可以换一种“中庸”的说法，当前江门楼市正处于“量跌价稳”的阶段。“量跌价稳”的下一阶段将会是“量稳价跌”，成交量将在“低位徘徊”。若房地产调控政策一直不放松，江门楼市最终将进入“量价齐跌”的阶段。

    就目前的情况而言，“量跌价稳”的行情仍会持续一段时间，原因是开发商仍未有“降价换量”的压力。2009年和2010年，江门的房地产开发商在疯涨的行情中赚取了大笔现金，债务减少，手头资金充裕，撑一年半载不成问题。房价的拐点，可能在今年年底到明年上半年，毕竟政策一直在持续。

    政策强度决定房价下跌幅度

    就中国的房地产市场而言，短期的市场表现，政策的影响占主导地位。这个时候，“有形的手”的力量比“无形的手”的力量要大许多。房地产市场调控政策的持续和加强，将决定房价的下跌幅度。

    上周佛山“限购令松绑”未遂，让人看到了政府调控房价的决心。从某种意义上来说，国家目前仍不愿意放松调控政策，毕竟从2010年4月起实施的一系列调控政策，至今才有那么一点成效——房价停涨，一旦放松，市场极有可能出现报复性上涨。

    上周末，中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息传出后，如今上海、广州等地的多家银行也开始上调首套房利率。这一利空楼市的消息，将会使楼市加速调整。从之前首套房贷实施7折利率，到后来取消了7折利率，再到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%~40%，信贷叠加效应在目前来看十分明显，对楼市购买力的制约作用相当大。

    小编从近期购房者口中得知，虽然江门的银行对首套房利率仍执行基准利率，没有对外公布上调首套房贷的利率，但事实上已存在根据客户资质调整利率的情况。银行的这种做法，在一手和二手房交易中均存在，一些房地产中介机构还把近期成交低迷的原因归结于银行的做法，“有钱不放，利率又调高了”。

    在消费者看来，银行单方面提高首套房贷利率的行为，让房贷刚需群体很受伤。虽然银行自主上浮首套房贷利率被认为误伤了刚需群体，但在房地产观察家看来，各大银行提高贷款利率与首付比率可以有效降低自身承担的风险。在银根紧缩的情况下，银行对首次置业者“照样开刀”，表明各大银行对房地产业未来的发展有些担忧，为求自保，只能先发制人。

    让人担忧的一些事

    对于江门楼市的整体发展，小编心中还有一些担忧：连年出让土地让土地面积逐年减少，后续开发量不足；开发商在政府“控价”的背景下，未如期将产品推向市场。回顾近3年江门的土地交易情况，每年推出且成交的土地面积呈“几何级递减”：100多万平方米、60多万平方米、30多万平方米。土地面积的减少，很大程度上影响了今后的开发量。

    另外，今年仍有多块土地未能按照年初的计划如期推向市场，从近期招挂拍的两幅土地均以底价成交，也可看出开发商的态度更谨慎了，因此，江门今年的土地成交量是否会继续萎缩，就要看今年剩下的两个多月，政府推出的土地有多少，能成交的又有多少。从今年6、7月份开始，江门新开工的房地产项目已出现同比下跌的情况，这既让人看到了开发商对市场的忧虑，也让人看到了可供开发土地的紧张。

    有开发商曾向小编坦言，既然政府在“控价”，他们宁愿不卖那么快，等明年政府“上调房价控制目标”后，再拿房子出来卖。还有多个楼盘操盘手表示，面对目前的行情，“自己急是急不来的，只能等，至少等到明年第一季度”，近段时间的动作会很少。小编担心，在如今购房者购买信心不足的情况下，江门各楼盘态度消极，一味“抵抗”，市场的死结终将越结越实，再打开的时候，买卖双方都将伤痕累累。